Form 1040-NR y rentas de alquiler: lo que declarás, lo que deducís, lo que pagás

Si tenés una propiedad en alquiler en Estados Unidos y no sos residente fiscal, declarás esas rentas usando el Form 1040-NR (U.S. Nonresident Alien Income Tax Return). Presentás el formulario con el Schedule E para reportar ingresos y deducir gastos, antes del 15 de junio de cada año en la mayoría de los casos.

Ser propietario de inmuebles en EE.UU. desde Argentina, México, Colombia, Chile, Perú o Uruguay es perfectamente legal. El sistema fiscal estadounidense grava los ingresos generados en su territorio, incluso si nunca pisaste el país. Eso significa que si tu departamento en Miami o tu local en Houston genera alquiler, el IRS (Internal Revenue Service) grava ese ingreso — y vos tenés que reportarlo correctamente cada año fiscal.

Declarar bien tus rentas de alquiler no solo te mantiene en Compliance. También te permite deducir gastos reales y pagar sobre tu ganancia neta, no sobre el ingreso bruto. Sin la declaración correcta, el IRS puede retener el 30% de lo que ingresa sin que puedas descontar ni un dólar de gastos. La diferencia entre ambos escenarios puede ser sustancial.

Quién debe presentar el Form 1040-NR

Presentás el Form 1040-NR si cumplís estas dos condiciones: sos Non-Resident (extranjero no residente) para fines fiscales de EE.UU. y tenés ingresos de fuente estadounidense durante el año fiscal. Las rentas de alquiler de propiedades ubicadas en territorio de EE.UU. califican como ingresos de fuente local, sin importar dónde vivas vos como dueño.

El IRS determina la residencia fiscal mediante dos tests: el "substantial presence test" (presencia física en EE.UU. durante el año) y el "green card test". Si no cumplís ninguno de los dos, sos Non-Resident Alien y el Form 1040-NR es tu declaración. Esto aplica aunque tengas una visa de turista, una visa de negocios o no hayas entrado al país en todo el año.

Si la propiedad está a nombre de una LLC de un solo miembro de la que sos el único dueño no residente, la obligación de reportar el ingreso también puede recaer sobre vos a nivel personal. Una LLC de un solo miembro es, por defecto, una entidad transparente (pass-through) y sus ingresos fluyen directo a tu declaración personal. Las implicancias varían según la estructura — más sobre eso más adelante.

Dos formas de tributar el alquiler: FDAP o ingreso efectivamente conectado

Acá está la decisión más importante que tomás como propietario no residente. El IRS trata las rentas de alquiler de dos maneras distintas, y elegir bien puede representar una diferencia significativa en lo que pagás cada año.

Retención del 30% sobre ingreso bruto (FDAP)

Por defecto, el alquiler califica como FDAP (Fixed, Determinable, Annual or Periodical income). El IRS lo grava con una tasa plana del 30% sobre el ingreso bruto. Si cobrás USD 2.000 por mes, el impuesto se calcula sobre USD 24.000 anuales, sin deducción alguna de gastos. El inquilino o el agente pagador suele retener ese porcentaje antes de transferirte el dinero y reportarlo al IRS mediante el Form 1042-S. Es la opción por defecto, no la más conveniente.

Elección de ingreso efectivamente conectado (ECI)

La alternativa es elegir que tus rentas sean tratadas como ingreso efectivamente conectado (Effectively Connected Income, ECI) con una actividad comercial en EE.UU. Con esta elección, usás el Schedule E (Supplemental Income and Loss) adjunto a tu Form 1040-NR y tributás sobre tu ingreso neto — después de deducir gastos reales — a las tasas progresivas ordinarias. Para la mayoría de propietarios con gastos significativos (hipoteca, seguros, depreciación), esta elección reduce el impuesto de manera notable.

Cómo formalizás la elección ECI

La elección se formaliza al presentar el Form 1040-NR con el Schedule E adjunto. No existe un formulario separado para la elección en sí: completar el Schedule E con tus ingresos y gastos de alquiler le comunica al IRS tu decisión. Muchos contadores adjuntan además un statement escrito explicando la elección, especialmente en el primer año, para dejar registro claro del inicio de la elección.

Esta elección es anual pero tiene consecuencias que se proyectan en el tiempo. Podés revocarla en años posteriores, aunque el IRS impone condiciones si querés volver a elegirla después de haberla revocado. Arrancar con la elección ECI desde el primer año que generás ingresos por alquiler es, en la mayoría de los casos, la estrategia más conveniente. Consultá con tu contador antes de cualquier cambio de tratamiento.

Deducciones sobre rentas de alquiler con la elección ECI

Una vez que elegís el tratamiento ECI, podés deducir los gastos ordinarios y necesarios vinculados a la propiedad. Estas deducciones reducen tu base imponible directamente.

Las más relevantes:

• Intereses hipotecarios: si financiaste la compra, los intereses del préstamo son deducibles.
• Impuestos locales sobre la propiedad (property tax): el impuesto que pagás al condado o municipio.
• Depreciación: el IRS permite depreciar edificaciones residenciales en EE.UU. a lo largo de 27,5 años. Es una deducción sin salida de caja real — muy poderosa porque reduce tu ingreso imponible sin que hayas gastado un dólar adicional ese año.
• Reparaciones y mantenimiento: arreglos que mantienen la propiedad en condición, no mejoras que amplíen su valor.
• Seguro: la prima del seguro de la propiedad.
• Honorarios de administración: si usás un property manager, su comisión es deducible.
• Gastos de publicidad: para conseguir inquilinos.

El Bookkeeping en orden es indispensable. Necesitás registros de cada ingreso cobrado y cada gasto pagado, con comprobantes. Sin documentación no hay deducción, aunque el gasto sea completamente legítimo. Una plataforma de contabilidad actualizada mes a mes te evita problemas en caso de una revisión del IRS.

ITIN: el número que necesitás para presentar el 1040-NR

Si no tenés SSN (Social Security Number) — y la mayoría de los propietarios no residentes no lo tienen — necesitás un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) para presentar el Form 1040-NR. El ITIN es exclusivamente para fines fiscales: no te habilita a trabajar en EE.UU. ni reemplaza el SSN para ningún otro trámite.

El ITIN se tramita mediante el Form W-7 ante el IRS. El proceso requiere documentación de identidad (generalmente pasaporte original o copia certificada por una Certifying Acceptance Agent) y evidencia del vínculo fiscal con EE.UU. Los tiempos de procesamiento varían y pueden extenderse varios meses. Iniciar el trámite con anticipación, antes del primer vencimiento fiscal, evita demoras que te fuercen a pedir extensiones. En FINANCERS tramitamos el ITIN como parte del proceso de preparación de la declaración.

Plazos y extensiones del Form 1040-NR

El vencimiento del Form 1040-NR depende de tu situación durante el año:

• 15 de abril: si tuviste salarios u otros ingresos sujetos a retención del impuesto a las ganancias de EE.UU.
• 15 de junio: si no tuviste ingresos con retención — el caso más frecuente para propietarios de alquiler no residentes.

Si necesitás más tiempo para preparar la declaración, podés solicitar una extensión automática de 6 meses mediante el Form 4868. La extensión extiende el plazo para presentar, no para pagar: si estimás que debés impuesto, el pago hay que hacerlo antes del vencimiento original para evitar intereses y recargos. Presentar tarde sin haber solicitado extensión genera intereses sobre el saldo impago y puede generar penalidades adicionales.

LLC, C-Corp y propiedades: cómo afecta la estructura

Muchos propietarios latinoamericanos compran propiedades en EE.UU. a través de una entidad, no a nombre personal. La estructura elegida cambia las obligaciones fiscales de manera significativa.

Si usás una LLC de un solo miembro no residente, la entidad es transparente por defecto y el ingreso fluye a tu Form 1040-NR. Además, esa LLC genera obligaciones propias: presentás el Form 5472 (Information Return of a 25% Foreign-Owned U.S. Corporation or a Foreign Corporation Engaged in a U.S. Trade or Business) y el Form 1120 pro-forma cada año. No es opcional aunque la LLC no haya tenido actividad comercial más allá del alquiler.

Si usás una C-Corp, la corporación paga su propio impuesto corporativo y presenta el Form 1120 estándar. Los dividendos que te distribuya como accionista no residente pueden estar sujetos a retención separada. La elección de estructura tiene implicancias a largo plazo en impuestos, privacidad y facilidad de operación — analizala con un contador antes de estructurar.

FIRPTA: la retención cuando vendés

Si algún día vendés la propiedad, entra en juego la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Esta ley exige que el comprador retenga un porcentaje del precio de venta en el cierre como pago adelantado de tu obligación fiscal por la ganancia de capital.

La tasa de retención estándar bajo FIRPTA es del 15% del precio de venta bruto, no de la ganancia. Si vendés a USD 300.000, el comprador retiene USD 45.000 en el cierre y los envía al IRS, independientemente de cuánto ganaste realmente. Existen procedimientos para solicitar una reducción o eliminación de esa retención si el impuesto real resultante es menor, pero requieren gestión anticipada con el IRS antes del cierre. La ganancia de capital también se declara en el Form 1040-NR del año de la venta.

Cómo seguir desde acá

Declarar rentas de alquiler en EE.UU. como no residente es manejable con la estructura correcta y la documentación en orden. La elección entre FDAP y ECI, el cálculo de la depreciación, el ITIN y los plazos son pasos concretos — no obstáculos insalvables.

En FINANCERS acompañamos a propietarios no residentes de LATAM en la preparación del Form 1040-NR, tramitación del ITIN, Bookkeeping en dólares y gestión del Form 5472 cuando la propiedad está en una LLC. Si tenés propiedades en EE.UU. o estás por adquirir una, hablá con nosotros antes de que llegue el primer vencimiento.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto impuesto pago por rentas de alquiler si no soy residente?

Depende del método que usás. Sin elección, el IRS retiene el 30% de tus ingresos brutos de alquiler. Con la elección de ingreso efectivamente conectado (ECI), pagás sobre tu ingreso neto — después de deducir hipoteca, seguros, depreciación y otros gastos — a tasas progresivas que pueden ser sustancialmente menores. Para propietarios con gastos reales significativos, la diferencia es muy relevante. No hay una cifra única: depende de tu ingreso neto final.

¿Cuánto tarda presentar el Form 1040-NR si tengo alquiler en EE.UU.?

Si ya tenés el ITIN y la documentación en orden, la preparación con un contador especializado suele tomar entre 2 y 4 semanas. Si no tenés ITIN, sumá el tiempo de tramitación del Form W-7, que puede extenderse varios meses. Por eso conviene iniciar el proceso con anticipación — idealmente en enero o febrero del año en que vence la declaración. FINANCERS coordina ambos trámites en paralelo cuando es posible.

¿Qué pasa si no presento el Form 1040-NR teniendo propiedades en alquiler?

Perdés el derecho a tomar deducciones. El IRS puede determinar tu impuesto sobre el 30% bruto sin considerar ningún gasto. Acumulás intereses sobre los impuestos no pagados y podés enfrentar penalidades por presentación tardía. La deuda no desaparece con el tiempo: el IRS puede perseguir activos en EE.UU., incluyendo la misma propiedad que genera el alquiler. Cuanto más tiempo pasa, más difícil y costoso es regularizarse.

¿Conviene poner la propiedad a nombre de una LLC o a nombre personal?

Depende de tus objetivos. Una LLC de un solo miembro ofrece separación de activos y puede facilitar la gestión operativa, pero agrega obligaciones como el Form 5472 y el Form 1120 pro-forma. Si tenés múltiples propiedades o buscás protección patrimonial, la LLC suele justificarse. Si tenés una sola propiedad y priorizás simplicidad, la estructura personal puede ser suficiente. Delaware, Wyoming y Florida son estados populares para constituir LLCs con propiedades inmobiliarias, cada uno con sus propias características.

¿Necesito un contador en EE.UU. o puedo presentar el 1040-NR yo mismo?

Técnicamente podés hacerlo vos mismo. En la práctica, el Form 1040-NR con rentas de alquiler implica decisiones que tienen impacto real: la elección ECI, el cálculo correcto de la depreciación, los formularios adicionales según tu estructura. Un error en el método puede costarte mucho más que el costo de un contador especializado. FINANCERS prepara el Form 1040-NR para propietarios no residentes con toda la documentación de respaldo requerida.

¿Tengo que declarar el alquiler aunque el monto sea bajo?

El IRS no establece un umbral mínimo por debajo del cual los extranjeros no residentes queden exentos de reportar rentas de alquiler de propiedades en EE.UU. Si generaste ingreso por alquiler durante el año fiscal, la obligación de presentar existe. El monto afecta cuánto pagás, no si tenés que declarar. Si tus deducciones superan el ingreso y el resultado es una pérdida, igualmente presentás — y esa pérdida puede tener valor en años futuros.

¿Qué diferencia hay entre el Form 1040-NR y el Form 1040?

El Form 1040 es para ciudadanos americanos y residentes fiscales de EE.UU. El Form 1040-NR es específicamente para extranjeros no residentes con ingresos de fuente estadounidense. Tienen columnas diferentes, tratan los ingresos de distinta manera y ofrecen distintos beneficios y restricciones. Como Non-Resident no podés presentar el Form 1040 estándar — incluso si querés, no corresponde hacerlo sin ser residente fiscal o ciudadano.

Esta nota tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Cada caso se analiza en particular.

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