Impuestos en Florida sobre rentas inmobiliarias: lo que aplica si sos dueño

Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta personal. Eso incluye los ingresos por alquiler: no hay declaración de rentas a nivel estatal. Las cargas que sí aplican son tres: Property Tax anual, Sales Tax en alquileres de corto plazo, e impuestos federales sobre tu renta neta.

Florida atrae a inversores latinoamericanos precisamente por esa ausencia de impuesto estatal a la renta. Un emprendedor de Buenos Aires, Ciudad de México o Bogotá que alquila un departamento en Miami no presenta declaración de rentas en Florida. Eso no significa cero impuestos: significa que la carga fiscal se concentra en el nivel federal y en dos impuestos estatales específicos que muchos desconocen hasta que ya tienen la propiedad.

Entender qué aplica, cuándo, y cómo reducir la base imponible de forma legítima es lo que separa una inversión rentable de una con sorpresas fiscales. Este artículo cubre cada carga con los formularios y mecanismos concretos.

Florida no cobra impuesto estatal a la renta: qué significa para vos

Florida es uno de los pocos estados de EE.UU. sin income tax estatal. Eso aplica para personas físicas y, en la mayoría de los casos, para LLC de un solo miembro con tratamiento fiscal pass-through — es decir, donde las ganancias "pasan" directamente al dueño sin tributar a nivel de la empresa.

Si alquilás una propiedad en Florida y la tenés a tu nombre o bajo una LLC que tributa como entidad pass-through, no presentás declaración de rentas en Florida. Toda la carga impositiva sobre esos ingresos queda en el sistema federal de EE.UU.

Esta es una ventaja estructural real frente a estados como California o Nueva York, donde el impuesto estatal sobre la renta puede superar el 10%. Para el inversor no residente, simplifica el cumplimiento: una sola declaración federal (Form 1040-NR para individuos Non-Resident), no dos.

Lo que sí existe a nivel estatal y local son el Property Tax y el Sales Tax en alquileres de corto plazo. Esos dos no los evitás con ninguna estructura.

Property Tax: el impuesto que sí pagás cada año

El Property Tax es el impuesto anual sobre el valor de la propiedad. Lo cobra el condado (county) dentro del sistema fiscal de Florida. Es el costo fiscal recurrente más relevante para cualquier inversor inmobiliario, alquile o no.

La tasa varía según el condado y el municipio. En términos generales, las tasas en Florida oscilan entre el 0.7% y más del 2% del valor tasado del inmueble. El valor tasado (assessed value) lo determina el condado y no siempre coincide con el precio de mercado ni con el precio de compra. La tasa exacta para una propiedad específica la encontrás en el sitio del Property Appraiser del condado.

Este impuesto no depende de si la propiedad genera ingresos. Lo pagás si el inmueble está alquilado, vacío o en refacción. La buena noticia: el Property Tax sí es deducible a nivel federal cuando calculás tu renta neta imponible. No lo pagás dos veces.

Algunos condados ofrecen la homestead exemption para residentes permanentes que usan la propiedad como vivienda principal. Como inversor No-Resident, esa exención generalmente no aplica.

Alquileres de corto plazo: Sales Tax y Tourist Development Tax

Acá hay un punto que muchos inversores pasan por alto hasta que reciben la notificación del estado. Si alquilás tu propiedad por períodos cortos — en general, menos de 6 meses consecutivos — en Florida aplican dos impuestos adicionales.

El primero es el Sales Tax estatal sobre alquileres transitorios, que Florida cobra a nivel del estado. El segundo es el Tourist Development Tax (o bed tax), un impuesto local que recauda cada condado por separado. Condados como Miami-Dade, Broward, Palm Beach u Orange tienen sus propias tasas sobre este tipo de alquileres.

Ambos impuestos se suman, y la obligación de recaudarlos y remitirlos al estado y al condado recae sobre vos como propietario. Algunas plataformas como Airbnb recaudan y remiten estos impuestos automáticamente en Florida para ciertos condados, pero la cobertura varía. Si la plataforma no lo hace en tu condado, la deuda es tuya.

Para alquileres de largo plazo (más de 6 meses continuos), este Sales Tax transicional no aplica. Es una de las diferencias fiscales más concretas entre alquiler vacacional y residencial en Florida.

Impuestos federales sobre tus rentas inmobiliarias

Florida no cobra renta estatal, pero EE.UU. sí cobra impuesto federal sobre ingresos de fuente estadounidense. Si sos no residente fiscal en EE.UU., tus ingresos por alquiler de propiedades en Florida están sujetos al sistema federal para Non-Residents.

Renta neta: cómo calculás lo que realmente tributás

El impuesto federal se calcula sobre la renta neta, no sobre el alquiler bruto que cobrás. Podés deducir gastos reales vinculados a la propiedad:

• Intereses de hipoteca
• Property Tax pagado al condado
• Seguro de la propiedad
• Gastos de reparación y mantenimiento
• Honorarios de administración inmobiliaria
• Depreciación de la estructura (no del terreno)

La depreciación es uno de los beneficios más potentes de la inversión inmobiliaria en EE.UU. Permite descontar anualmente un porcentaje del valor de la construcción como gasto, incluso si la propiedad se valoriza en el mercado. Reducís el ingreso tributable sin desembolsar efectivo. Una contabilidad ordenada en dólares desde el primer día, con todos los gastos documentados, puede reducir significativamente lo que terminás pagando.

Form 1040-NR: la declaración del inversor no residente

Si tenés propiedades en EE.UU. y sos no residente fiscal, presentás el Form 1040-NR cada año. Esta es tu declaración federal de impuestos sobre renta de fuente estadounidense.

Podés elegir dos métodos para tributar tus rentas de alquiler. El primero es tributar sobre renta bruta: el IRS retiene un porcentaje sobre cada pago de alquiler, sin deducción de gastos. El segundo es tributar sobre renta neta (net basis election): presentás Form 1040-NR con todos tus ingresos y gastos, y solo pagás sobre la ganancia real.

El segundo método casi siempre es más conveniente, pero requiere presentación activa y Bookkeeping ordenado. No elegirlo o no hacerlo correctamente puede costarte significativamente más de lo que corresponde. Los plazos de presentación varían según tu situación, así que confirmalo con tu contador.

ITIN y EIN: los números que necesitás antes de alquilar

Para presentar el Form 1040-NR, necesitás un número de identificación fiscal. Si no tenés SSN (Social Security Number), necesitás un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). El ITIN se tramita ante el IRS mediante el Form W-7.

Si vas a tener la propiedad bajo una LLC, la empresa necesita su propio EIN (Employer Identification Number), que se solicita con el Form SS-4. Tener ITIN y EIN en orden desde el inicio evita retrasos, multas y problemas con inquilinos o plataformas que te exigen esos datos para emitir Form 1099 o firmar contratos válidos.

FIRPTA: la retención cuando vendés la propiedad

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) no es un impuesto adicional: es una retención preventiva que el comprador descuenta del precio de venta cuando el vendedor es extranjero no residente. La tasa general es del 15% del precio de venta bruto.

Esto no significa que perdés ese 15%. Es un anticipo al IRS. Cuando presentás tu declaración federal del año de la venta, calculás tu ganancia de capital real y podés recuperar total o parcialmente lo retenido. Si la ganancia real es menor a lo retenido, el IRS te devuelve la diferencia.

Lo que sí ocurre es que ese capital queda inmovilizado por meses. Planificarlo con anticipación — teniendo ITIN activo, estructura fiscal ordenada y el contador listo para presentar rápido — reduce ese impacto. Existen casos donde la retención puede reducirse o eliminarse, pero tienen condiciones específicas que hay que analizar según cada operación.

LLC para inversión inmobiliaria en Florida: estructura y consecuencias fiscales

Invertir a través de una LLC tiene dos ventajas principales: protección patrimonial (separa tu patrimonio personal de las obligaciones de la propiedad) y flexibilidad fiscal. Florida permite constituir LLC localmente, y también es válido operar con una LLC de Delaware o Wyoming registrada como entidad extranjera en Florida.

El tratamiento fiscal de la LLC depende de su configuración:

• LLC de un miembro no residente: por defecto, el IRS la trata como entidad ignorada (disregarded entity). Los ingresos y gastos pasan directamente al dueño, que los declara en Form 1040-NR. La LLC también debe presentar Form 5472 adjunto a un Form 1120 pro-forma si tiene transacciones con su dueño extranjero.
• LLC multi-miembro: tributa como sociedad (partnership) por defecto, con sus propias obligaciones de presentación.
• C-Corp: si la LLC elige tributar como C-Corp mediante Form 8832, aplican tasas y obligaciones completamente diferentes.

El Form 5472 es obligatorio para LLCs Foreign-Owned de un solo miembro. No es opcional y las multas por no presentarlo son significativas. Va junto con el Form 1120 pro-forma cada año, aunque la LLC no haya tenido actividad durante ese período.

La estructura óptima depende de tu país de residencia, si hay tratado fiscal entre tu país y EE.UU., y tus objetivos a largo plazo. No hay una respuesta única válida para todos.

Conclusión

Florida es uno de los destinos fiscalmente más eficientes de EE.UU. para invertir en inmuebles desde LATAM. Sin impuesto estatal a la renta, con deducciones federales que reducen la base imponible, y con estructuras como la LLC que combinan protección y eficiencia. Pero esa eficiencia no es automática: requiere la estructura correcta, los formularios correctos y los números de identificación fiscal en orden antes de que entre el primer dólar.

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Preguntas frecuentes

¿Florida tiene impuesto estatal sobre los ingresos por alquiler?

No. Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta personal ni sobre ingresos por alquiler. La carga sobre tus rentas inmobiliarias queda completamente a nivel federal: presentás Form 1040-NR y tributás sobre tu renta neta, descontando todos los gastos deducibles. Frente a estados como California o Nueva York, esta diferencia puede representar un ahorro fiscal muy significativo para el inversor no residente.

¿Cuánto es el Property Tax en Florida?

Las tasas varían por condado y municipio. En términos generales, se mueven entre el 0.7% y más del 2% del valor tasado del inmueble, que el condado determina independientemente del precio de compra. La tasa exacta para tu propiedad la encontrás en el sitio web del Property Appraiser del condado correspondiente. Este impuesto se paga anualmente sin importar si la propiedad genera ingresos.

¿Qué pasa si alquilo mi propiedad por Airbnb en Florida?

Los alquileres de menos de 6 meses consecutivos están sujetos a Sales Tax estatal y al Tourist Development Tax del condado. Airbnb recauda algunos de estos impuestos automáticamente en Florida, pero la cobertura varía por condado. Como propietario, sos el responsable final de verificar que los impuestos se remitan correctamente. Si no se hace, la deuda y las multas son tuyas.

¿Conviene tener la propiedad bajo una LLC o a nombre personal?

Depende de tu situación concreta. La LLC ofrece protección patrimonial y puede ser fiscalmente eficiente, pero tiene obligaciones anuales: Form 5472, Form 1120 pro-forma, honorarios de Registered Agent y, si operás fuera de tu estado de constitución, registro adicional. A nombre personal, las obligaciones son menores, pero tu patrimonio queda expuesto. Para propiedades de inversión en Florida, la LLC es la estructura más habitual entre inversores extranjeros, pero no es automáticamente la mejor para todos.

¿Qué es FIRPTA y cuánto retiene al vender?

FIRPTA obliga al comprador a retener el 15% del precio de venta bruto cuando el vendedor es extranjero No-Resident. Ese dinero va al IRS como anticipo del impuesto sobre la ganancia. Cuando presentás tu declaración federal del año de la venta, calculás tu ganancia real y podés recuperar lo que exceda el impuesto que efectivamente correspondía. No es un costo adicional definitivo, pero inmoviliza capital durante meses.

¿Necesito un ITIN para alquilar en Florida?

Sí, si sos no residente y no tenés SSN. El ITIN es tu número de identificación fiscal ante el IRS y lo necesitás para presentar Form 1040-NR, para que inquilinos o plataformas puedan emitirte Form 1099, y para cualquier relación fiscal formal con el sistema estadounidense. Se tramita con el Form W-7 directamente ante el IRS. Tramitarlo antes de que entre el primer dólar de alquiler te evita complicaciones.

¿Puedo deducir gastos para reducir lo que pago de impuestos sobre el alquiler?

Sí. Tributás sobre la renta neta, no sobre el bruto. Podés deducir Property Tax, intereses de hipoteca, seguro, reparaciones, honorarios de administración y depreciación de la estructura. La depreciación en particular puede reducir significativamente la base imponible incluso en años en que la propiedad se valoriza. Para aprovecharla bien, necesitás Bookkeeping ordenado en dólares y todos los comprobantes de gasto desde el primer día.

Esta nota tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Cada caso se analiza en particular.

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