ITIN y compra de propiedades en EE.UU.: qué podés hacer y qué debés cumplir

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) te permite comprar propiedades en Estados Unidos sin tener un número de Seguro Social (SSN). Lo usás para identificarte ante el IRS, acceder a hipotecas con prestamistas específicos y cumplir tus obligaciones fiscales como propietario Non-Resident. No reemplaza al SSN en todos los programas hipotecarios, pero abre puertas reales en el mercado inmobiliario estadounidense.

Muchos emprendedores de LATAM ya tienen actividad en Estados Unidos: una LLC, clientes en dólares, cuentas bancarias. El siguiente paso natural es invertir en real estate. El error más común no es elegir la propiedad incorrecta. Es comprarla sin entender las implicancias fiscales: cómo tributa el alquiler, qué retiene el IRS cuando vendés, si conviene comprar a nombre personal o con estructura societaria. Eso es lo que este artículo cubre.

Qué es el ITIN y cómo se obtiene

El ITIN es un número de identificación fiscal que emite el IRS para personas que necesitan cumplir obligaciones impositivas en EE.UU. pero no son elegibles para un SSN. Aplica a ciudadanos extranjeros, Non-Residents con ingresos en Estados Unidos, y dependientes o cónyuges de residentes o ciudadanos americanos.

Para obtenerlo, presentás el Form W-7 ante el IRS junto con documentación que pruebe tu identidad y estatus migratorio. El pasaporte es el documento más aceptado. El trámite puede hacerse directamente o a través de un Certifying Acceptance Agent (CAA). FINANCERS opera como intermediario en este proceso, lo que reduce errores y acorta los tiempos de aprobación.

El ITIN no autoriza a trabajar en EE.UU. ni modifica tu estatus migratorio. Es un número exclusivamente fiscal. No genera elegibilidad para el Seguro Social ni para beneficios federales. Su único propósito es que el IRS pueda identificarte como contribuyente en territorio americano.

Comprar una propiedad con ITIN: lo que podés hacer

Legalmente, cualquier persona puede adquirir una propiedad en Estados Unidos, independientemente de su estatus migratorio o de si tiene SSN o ITIN. El sistema de real estate americano no exige ciudadanía ni residencia para comprar un inmueble. Lo que varía es cómo financiás esa compra y cómo tributás como propietario.

Si comprás al contado (all cash), el ITIN te alcanza para todo. Firmás el contrato, cerrás el título y registrás la propiedad. No hay banco involucrado que exija SSN. Esta es la ruta que eligen muchos inversores latinoamericanos cuando tienen capital propio o financiamiento externo.

Si necesitás financiamiento hipotecario, la situación cambia. Los programas respaldados por agencias federales como Fannie Mae o Freddie Mac generalmente requieren SSN. Pero existen prestamistas privados y programas no convencionales (non-QM loans) diseñados específicamente para compradores con ITIN. Son más flexibles en documentación, pero suelen requerir mayor enganche y pueden tener tasas distintas a las hipotecas estándar.

Hipotecas ITIN: cómo funcionan los préstamos no convencionales

Los préstamos ITIN son productos hipotecarios ofrecidos por prestamistas privados o bancos comunitarios que trabajan con compradores sin SSN. No están respaldados por agencias federales, por lo que cada institución define sus propios criterios. Lo que suele ser consistente es la lógica de evaluación: más documentación, mayor enganche, menor riesgo para el prestamista.

Los criterios habituales incluyen historial de pagos (alquiler, servicios, tarjetas), extractos bancarios de varios meses, comprobantes de ingresos adaptados a trabajo independiente, y en muchos casos dos años de declaraciones fiscales presentadas con ITIN. El enganche requerido generalmente supera al de hipotecas convencionales. Los porcentajes exactos varían según el programa y el perfil del solicitante, así que consultá directamente con cada prestamista.

Florida, California y Texas concentran mayor cantidad de prestamistas con programas ITIN por el volumen de población inmigrante. Si estás evaluando una inversión, contactá un agente hipotecario especializado en compradores Non-Resident antes de hacer una oferta sobre una propiedad.

Nombre personal vs. LLC: cuál estructura usar para comprar

Esta es una de las decisiones más importantes para inversores latinoamericanos, y no tiene una respuesta única. Depende de tu perfil fiscal, tu país de residencia y tus objetivos con la propiedad.

Si comprás a nombre personal como Non-Resident, tus ingresos por alquiler quedan sujetos a tributación ante el IRS. Por defecto, el IRS aplica una retención del 30% sobre el ingreso bruto del alquiler, sin posibilidad de deducir gastos. Podés optar por tributar sobre el ingreso neto a tasas graduadas presentando el Form 1040-NR, lo que casi siempre resulta más conveniente porque permite deducir depreciación, mantenimiento, seguros e intereses hipotecarios.

Si comprás a través de una LLC, el tratamiento fiscal depende de la estructura. Una LLC unipersonal con propietario Non-Resident es tratada por el IRS como disregarded entity: los ingresos y gastos fluyen al dueño y se reportan en su Form 1040-NR. Una LLC con múltiples miembros opera como partnership con sus propias obligaciones. Una C-Corp tributa a la tasa corporativa vigente (actualmente 21%) y no pasa los ingresos directamente al propietario.

La LLC también aporta protección de activos: separa el patrimonio personal de las deudas u obligaciones de la propiedad. Delaware y Wyoming son populares por sus marcos legales sólidos. Florida atrae inversores porque no tiene impuesto estatal sobre ingresos. La estructura correcta depende de tu situación particular. Un contador con experiencia en Non-Residents te ayuda a evaluar qué opción es fiscalmente más eficiente.

Obligaciones fiscales del propietario con ITIN

Comprar la propiedad es el primer paso. Las obligaciones que vienen después son donde más errores se cometen.

Tributación del ingreso por alquiler

Si la propiedad genera renta, tenés que reportarla al IRS. Como Non-Resident, podés optar por la retención automática del 30% sobre el ingreso bruto, o elegir ser tratado como si el ingreso estuviera efectivamente conectado con actividad en EE.UU. (ECI election). Esta segunda opción te permite deducir gastos y tributar sobre el neto vía Form 1040-NR. Para ejercerla, necesitás llevar un Bookkeeping ordenado y presentar la declaración dentro de los plazos del IRS.

FIRPTA: lo que pasa cuando vendés

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es la ley que regula la tributación cuando un extranjero Non-Resident vende una propiedad en EE.UU. Cuando vendés, el comprador está legalmente obligado a retener un porcentaje del precio de venta y transferirlo al IRS como anticipo del impuesto que corresponde al vendedor extranjero. El porcentaje aplicable lo establece la normativa vigente del IRS al momento de la transacción.

Este mecanismo existe porque el IRS quiere garantizar el cobro antes de que el dinero salga del país. Como vendedor, podés solicitar un Withholding Certificate al IRS para reducir o eliminar esa retención si el impuesto real sobre la ganancia resulta menor. Pero hay que gestionarlo antes del cierre. Si no lo hacés, la retención se aplica automáticamente y recuperarla requiere presentar la declaración correspondiente y esperar el proceso de reembolso.

Declaración anual y Form 5472

Como propietario con ingresos en EE.UU., presentás el Form 1040-NR anualmente. Si la propiedad está en una LLC Foreign-Owned unipersonal, puede existir la obligación de presentar el Form 5472 junto al Form 1120 pro-forma para reportar transacciones entre la LLC y su dueño extranjero. Las multas por incumplimiento de estas obligaciones pueden ser significativas. Si constituiste una LLC, también corresponde presentar el BOI Report ante FinCEN para cumplir con las reglas de Beneficial Ownership.

Paso a paso: de tener ITIN a cerrar la compra

1. Obtener el ITIN via Form W-7 si todavía no lo tenés. Necesitás documentación de identidad (pasaporte) y una justificación de la necesidad (por ejemplo, una promesa de compra o declaración de ingresos en EE.UU.).

2. Definir la estructura: nombre personal o LLC. Esta decisión afecta la tributación, la protección patrimonial y los costos de Compliance a largo plazo.

3. Si vas con LLC, constituirla antes de firmar: en el estado donde esté la propiedad, o en otro con mejor marco legal registrándola luego como Foreign LLC. Necesitás el EIN (Employer Identification Number) para abrir cuentas y firmar contratos. Lo obtenés con el Form SS-4.

4. Abrir cuenta bancaria en EE.UU.: opciones como Mercury o Relay facilitan la apertura para Non-Residents con LLC. Necesitás EIN y documentos de constitución.

5. Cierre de la transacción: en EE.UU. el cierre se hace con una title company o un abogado de real estate, según el estado. Verificá que el título quede a nombre de quien corresponde: vos o la LLC.

6. Compliance post-compra: configurar el Bookkeeping, entender los formularios anuales (Form 1040-NR, Form 5472 si aplica) y presentar el BOI Report ante FinCEN si constituyeron una LLC.

Conclusión

El ITIN no es un obstáculo: es el punto de entrada al sistema fiscal de EE.UU. para quienes no tienen SSN. Te permite comprar propiedades, reportar ingresos por alquiler y vender cumpliendo con el IRS. Pero el número solo no alcanza. Lo que determina si la operación es eficiente o cara son las decisiones que tomás antes y después de la compra: la estructura legal, el tratamiento fiscal del alquiler, y cómo manejás FIRPTA cuando llegue el momento de vender.

En FINANCERS acompañamos a inversores y emprendedores de LATAM desde el primer paso. Gestionamos el ITIN vía Form W-7, constituimos la LLC, obtenemos el EIN, y nos encargamos del Compliance anual: Form 1040-NR, Form 5472, BOI Report ante FinCEN y Bookkeeping en orden. Si estás evaluando una inversión en real estate en EE.UU., hablemos antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una propiedad en EE.UU. sin residencia ni SSN?

Sí. No necesitás residencia permanente ni SSN para adquirir una propiedad en Estados Unidos. Con ITIN podés identificarte ante el IRS y operar como propietario. Lo que varía es el acceso a financiamiento: las hipotecas convencionales suelen requerir SSN, pero existen préstamos ITIN a través de prestamistas privados que trabajan con compradores Non-Resident con documentación alternativa.

¿Cuánto tarda obtener el ITIN si lo necesito para una compra?

El IRS puede tardar varias semanas en procesar el Form W-7. En temporada alta (enero a abril), los tiempos se extienden. Si estás planificando una compra, iniciá el trámite con suficiente anticipación. Trabajar con un Certifying Acceptance Agent reduce errores que retrasan la aprobación. FINANCERS gestiona este proceso y puede coordinar los tiempos con el cierre de la transacción.

¿Conviene comprar con LLC o a nombre personal si soy de LATAM?

Depende. La LLC da protección de activos y puede ser más eficiente si tenés múltiples propiedades o actividad comercial. Comprar a nombre personal es más simple y reduce costos de Compliance si es una sola propiedad sin gran actividad. Ambas opciones generan obligaciones fiscales distintas ante el IRS. La respuesta correcta requiere evaluar tu situación: país de residencia, tipo de ingresos y planes a largo plazo con la propiedad.

¿Qué pasa si alquilo la propiedad siendo Non-Resident?

Por defecto, el IRS aplica una retención del 30% sobre el ingreso bruto del alquiler. Podés optar por tributar sobre el ingreso neto presentando el Form 1040-NR, lo que casi siempre resulta más conveniente porque podés deducir gastos como depreciación, seguros y mantenimiento. Para hacer esa elección necesitás llevar Bookkeeping ordenado y presentar la declaración dentro de los plazos del IRS.

¿Qué es FIRPTA y me afecta cuando venda la propiedad?

FIRPTA obliga al comprador a retener parte del precio de venta cuando el vendedor es extranjero Non-Resident. El porcentaje lo establece la normativa vigente del IRS al momento de la venta. Si tu impuesto real sobre la ganancia es menor que esa retención, podés solicitar un Withholding Certificate antes del cierre para reducirla. No gestionarlo a tiempo significa que los fondos quedan retenidos mientras el IRS procesa tu situación.

¿Necesito EIN además del ITIN para comprar una propiedad?

Si comprás a nombre personal, no. El EIN (Employer Identification Number) es el número fiscal de entidades legales. Si la propiedad va a nombre de una LLC, sí necesitás el EIN de esa entidad. Lo obtenés presentando el Form SS-4 ante el IRS. FINANCERS puede gestionar este trámite en conjunto con la constitución de la LLC y la apertura de cuenta bancaria.

¿Qué pasa con mi ITIN si en el futuro obtengo residencia y SSN?

Si obtenés residencia legal y un SSN, informás el cambio al IRS. Tu ITIN queda inactivo y a partir de ahí usás el SSN para tus obligaciones fiscales. La propiedad sigue siendo tuya; lo que cambia es cómo reportás tus ingresos y qué formularios presentás. Las reglas de FIRPTA, por ejemplo, dejan de aplicar una vez que sos residente a efectos fiscales del IRS.

Esta nota tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Cada caso se analiza en particular.

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