FIRPTA: qué es y cómo afecta la venta de inmueble

# Qué es el FIRPTA y cómo afecta la venta de un inmueble en EE.UU.

El FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que obliga al comprador a retener un porcentaje del precio de venta cuando el vendedor es extranjero no residente, y remitirlo directamente al IRS. No es un impuesto adicional: es un mecanismo de garantía para que la deuda fiscal del vendedor quede cubierta antes de que salgan los fondos del país.

Si sos latinoamericano y tenés una propiedad en EE.UU., saber qué es el FIRPTA y cómo afecta la venta de un inmueble puede marcar una diferencia importante en lo que efectivamente recibís al cierre. La retención es automática, se aplica sobre el precio total de venta (no sobre tu ganancia) y puede llegar a ser significativamente mayor que el impuesto que realmente debés pagar. La buena noticia: con planificación adecuada, podés reducirla o recuperarla.

Lo que sigue es una explicación concreta de cómo opera esta ley, qué tasas aplican, qué excepciones existen y qué tenés que hacer antes y después del cierre.

Qué es el FIRPTA y por qué existe

El FIRPTA fue promulgado en 1980 para resolver un problema específico: los extranjeros podían vender propiedades en EE.UU., cobrar el dinero y abandonar el país sin haber pagado impuestos sobre la ganancia. El IRS no tenía mecanismos efectivos para cobrar esa deuda después del hecho.

La solución fue simple y contundente: trasladar la responsabilidad al comprador. Bajo el FIRPTA, es el comprador quien debe retener el porcentaje correspondiente al cierre y remitirlo al IRS. Si no lo hace, la responsabilidad recae sobre él directamente, incluyendo intereses y posibles multas. Por eso las title companies (empresas de títulos) y agentes de cierre aplican este proceso sin excepciones cuando detectan que el vendedor es extranjero.

El instrumento que usa el comprador para remitir la retención es Form 8288 junto con Form 8288-A (constancia de retención). Estos se presentan ante el IRS dentro de los veinte días posteriores al cierre.

Cuánto te retienen bajo FIRPTA: las tres tasas

La tasa estándar es 15% del precio de venta. No de la ganancia, sino del precio total de la transacción. Si vendés una propiedad por $400,000, la retención estándar es $60,000, independientemente de si ganaste $20,000 o $150,000 en la operación.

Existen dos situaciones en las que esa retención se reduce o elimina, pero solo cuando el comprador declara que va a usar la propiedad como residencia principal:

• Precio de venta menor a $300,000: sin retención. La operación queda exenta de FIRPTA automáticamente.
• Precio de venta entre $300,000 y $1,000,000: la retención baja al 10% del precio de venta.
• Precio de venta mayor a $1,000,000: aplica el 15% estándar sin importar el uso que le dé el comprador.

Si el comprador es una LLC, un trust, una corporación u otra entidad (no una persona física), las excepciones anteriores no aplican. La tasa del 15% se aplica automáticamente.

La retención es un pago a cuenta, no el impuesto final

Este punto evita sorpresas: lo que el IRS retiene bajo FIRPTA no es lo que vas a pagar definitivamente. Es un adelanto del impuesto sobre la ganancia de capital. El impuesto real se calcula sobre la ganancia efectiva: precio de venta menos costo de adquisición ajustado (precio de compra original, más mejoras realizadas, menos depreciación reclamada si alquilabas la propiedad).

Si la retención supera tu impuesto real, el IRS te devuelve la diferencia. Para recuperarla, tenés que presentar tu declaración como Non-Resident usando Form 1040-NR. Es un proceso que lleva tiempo y requiere documentación completa de la compra y la venta, pero el dinero es recuperable.

Quiénes están alcanzados por FIRPTA

FIRPTA aplica cuando el vendedor es considerado persona extranjera no residente por el IRS. Eso incluye a la mayoría de los latinoamericanos que compraron propiedades en EE.UU. sin residencia permanente ni ciudadanía estadounidense:

• Personas físicas con propiedades a nombre propio.
• Titulares de una LLC Foreign-Owned con un único miembro extranjero, cuando esa LLC no eligió un tratamiento fiscal especial.
• Extranjeros con visa de trabajo temporal que no califican como residentes fiscales bajo el substantial presence test del IRS.

No aplica cuando el vendedor es ciudadano estadounidense, residente permanente (green card holder) o una entidad clasificada como US Person bajo las normas del IRS.

Cómo reducir la retención antes del cierre: Form 8288-B

Si tu ganancia real es mucho menor que el precio de venta, retener el 15% del total es desproporcionado. La herramienta para corregir eso antes del cierre es el Withholding Certificate, que se solicita mediante Form 8288-B.

Este formulario le indica al IRS que la retención estándar excede el impuesto que realmente corresponde pagar. Si el IRS aprueba la solicitud, emite un certificado que autoriza al comprador a retener un monto menor. La solicitud debe presentarse con anticipación suficiente antes del cierre; si el IRS no responde a tiempo, el comprador igual debe retener el monto estándar.

Para tramitar el Form 8288-B necesitás obligatoriamente un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), que se obtiene mediante Form W-7. Sin ITIN no podés identificarte ante el IRS en este proceso. Si aún no tenés uno, gestionarlo es el primer paso: hacerlo en medio de una operación de venta agrega presión innecesaria al calendario.

Qué pasa si no pedís el Withholding Certificate

La retención estándar se aplica al cierre y vos recibís el saldo. Eso no significa que perdiste ese dinero si la retención superó tu impuesto real. Podés recuperar el excedente presentando Form 1040-NR después del cierre. El proceso requiere tiempo y documentación completa, pero el IRS devuelve lo que corresponde.

Lo que no podés hacer es evitar la retención simplemente porque no querés que te la apliquen. Si el comprador omite retener sabiendo que el vendedor es extranjero, el IRS va contra el comprador. Por eso ningún agente de cierre profesional va a procesar la operación sin aplicar la retención cuando corresponde.

FIRPTA y tu LLC: lo que cambia y lo que no

Si la propiedad está en una LLC Foreign-Owned con un único dueño extranjero, el FIRPTA sigue aplicando. Una LLC con un solo miembro extranjero es tratada por defecto como disregarded entity (entidad transparente): el IRS la ignora como entidad separada y mira directamente al dueño extranjero. El resultado es el mismo que si la propiedad estuviera a nombre personal.

Si la LLC eligió tributar como C-Corp mediante Form 8832, el análisis cambia porque se trata de una entidad estadounidense a efectos fiscales. Pero ese tipo de estructura tiene otras implicaciones de compliance que hay que evaluar con anticipación: no es algo que se configure en vísperas de una venta.

Si la LLC tiene múltiples miembros, algunos residentes y otros extranjeros, el tratamiento puede ser proporcional a la participación de cada uno. Este tipo de estructura requiere análisis caso por caso.

Por qué la estructura importa antes de comprar

La decisión de tener la propiedad a nombre personal, en una LLC o dentro de un holding afecta directamente tu exposición al FIRPTA y tu carga fiscal al vender. No hay una respuesta universal: depende del valor del inmueble, de cuánto tiempo lo vas a tener, de si vas a generar rentas de alquiler y de si tenés otras propiedades en EE.UU.

Lo que sí está claro es que estructurar después de comprar tiene limitaciones importantes. Si querés optimizar el tratamiento fiscal de una futura venta, el momento para tomar esas decisiones es antes de firmar la compra, no antes de firmar la venta.

Qué tenés que hacer después del cierre

Una vez que la title company retuvo el porcentaje correspondiente y lo remitió al IRS, tu obligación como vendedor extranjero no termina ahí. Los pasos siguientes son:

1. Presentar Form 1040-NR para declarar la ganancia de capital y calcular el impuesto real que debés pagar.
2. Reunir la documentación completa: precio y costos de la compra original, mejoras realizadas con sus comprobantes, comisiones y gastos del cierre de la venta.
3. Si la retención fue mayor al impuesto calculado, el IRS procesa la devolución del excedente una vez que valida tu declaración.

Omitir la presentación del Form 1040-NR tiene consecuencias: podés perder el derecho a recuperar el excedente retenido y además acumular obligaciones pendientes ante el IRS.

Compliance adicional que no podés ignorar

Vender una propiedad en EE.UU. siendo extranjero puede activar otras obligaciones más allá del FIRPTA:

• Si tu LLC es Foreign-Owned con un único miembro extranjero, es probable que debas presentar Form 5472 junto con Form 1120 pro-forma cada año fiscal, incluso si la LLC no tuvo actividad comercial activa. La propiedad sola puede generar esa obligación.
• Si reportaste la LLC en el BOI Report ante FinCEN (Beneficial Ownership), una venta o cambio de estructura puede requerir actualizar ese reporte.
• Si la ganancia es significativa, puede haber obligaciones de pago de impuestos estimados a lo largo del año fiscal.

Estas obligaciones no son universales, pero son comunes en el perfil del inversor latinoamericano con propiedades en EE.UU. Ignorarlas genera multas que se acumulan independientemente de si debías impuestos o no.

Planificá antes de vender, no después

El FIRPTA no es una penalización: es un mecanismo de retención que existe porque el IRS necesita garantías antes de que los fondos salgan del país. La diferencia entre que esa retención sea un problema o un trámite manejable depende casi siempre de cuándo arrancás a prepararte.

En FINANCERS trabajamos con emprendedores y inversores latinoamericanos que tienen propiedades en EE.UU.: gestionamos el ITIN, el compliance de la LLC (Form 5472, Form 1040-NR, BOI Report ante FinCEN), la estructura antes de una compra y el acompañamiento durante el proceso de venta. Si estás por vender o querés entender cómo estructurar tu próxima inversión, hablá con nuestro equipo.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el FIRPTA en términos simples?

FIRPTA es la ley federal que obliga al comprador de un inmueble a retener parte del precio de venta cuando el vendedor es extranjero no residente, y remitir esa retención al IRS. Funciona como garantía de que el vendedor extranjero no va a cobrar y salir del país sin pagar impuestos sobre su ganancia. La tasa estándar es 15% del precio total de venta.

¿Cuánto me retienen bajo FIRPTA al vender mi propiedad?

Depende del precio de venta y del uso que le dará el comprador. Si el precio es inferior a $300,000 y el comprador usará la propiedad como residencia principal, no hay retención. Entre $300,000 y $1,000,000 con ese mismo uso, la retención baja al 10%. En cualquier otro caso, aplica el 15% estándar sobre el precio total, sin importar cuánto ganaste.

¿Puedo recuperar el dinero retenido bajo FIRPTA?

Sí. La retención es un pago a cuenta, no el impuesto final. Si el monto retenido supera tu impuesto real sobre la ganancia de capital, recuperás la diferencia presentando Form 1040-NR ante el IRS. El impuesto real se calcula sobre la ganancia efectiva (precio de venta menos costo de adquisición ajustado), no sobre el precio total de la transacción.

¿Qué pasa si el comprador no retiene bajo FIRPTA?

La responsabilidad pasa directamente al comprador. El IRS puede reclamarle el impuesto no retenido más intereses y posibles multas. Por eso las title companies aplican la retención sin excepciones cuando identifican que el vendedor es extranjero. No es algo que se pueda acordar entre partes para omitir.

¿Conviene vender a través de una LLC para evitar FIRPTA?

No necesariamente. Si la LLC tiene un único dueño extranjero y está tratada como disregarded entity, FIRPTA aplica igual que si el extranjero fuera el titular directo. Para que la estructura de la LLC cambie el tratamiento fiscal, habría que haberla configurado como C-Corp mediante Form 8832 con anticipación suficiente, lo cual tiene otras implicaciones de compliance. La decisión de estructura se toma antes de comprar, no antes de vender.

¿Necesito un ITIN para vender mi propiedad en EE.UU.?

Sí. Para tramitar una reducción de retención antes del cierre (Form 8288-B) o para presentar tu declaración y recuperar el excedente retenido (Form 1040-NR), necesitás un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, tramitado mediante Form W-7). Sin ITIN no podés identificarte ante el IRS como vendedor extranjero. Si aún no tenés uno, es el primer trámite que hay que resolver.

¿Cuánto tiempo tarda el IRS en devolver el excedente retenido?

El IRS no tiene un plazo fijo garantizado para procesar devoluciones a Non-Residents. Los tiempos varían y pueden extenderse dependiendo de la carga de trabajo del IRS y de la complejidad de la declaración. Presentar el Form 1040-NR completo, con toda la documentación de soporte en orden, es lo que minimiza demoras. Errores o documentación incompleta generan pedidos de información adicional que retrasan el proceso.

Esta nota tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Cada caso se analiza en particular.

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